정부가 지난 10월 발표한 강력한 부동산 규제책인 '10·15 부동산 대책' 이후 서울 재개발·재건축 시장이 급격한 경색 국면에 접어들었다. 김태수 서울시의회 주택공간위원장은 뉴스티앤티와의 인터뷰에서 "지금 시장은 단순한 침체가 아니라 사실상 '빙하기'에 진입했다"고 진단하며 정부 정책과 서울시 현실 간의 엇박자를 강도 높게 비판했다.
"대출 막히고 거래 묶였다"…정비사업 '돈맥경화' 심화
김 위원장은 이번 10·15 대책의 가장 큰 문제로 '전방위적 자금줄 차단'을 꼽았다. 정부는 가계부채 관리를 명목으로 고가 주택에 대한 대출 한도를 대폭 축소하고, 투기과열지구 내 전세 대출 DSR 적용 등 초강력 대출 규제를 시행했다.
김 위원장은 "강남 등 주요 지역은 현금 20억, 30억 원을 들고 오지 않으면 집을 살 수 없는 구조가 됐다"며 "실제 제 딸조차 오피스텔 전세 대출이 막혀 고생할 정도로, 실수요자들의 사다리까지 걷어차 버린 꼴"이라고 현장의 애로를 전했다. 이러한 유동성 축소는 재개발 조합의 이주비 대출이나 사업비 조달(PF) 난항으로 이어져, 결국 사업 지연과 분담금 상승이라는 악순환을 낳고 있다는 분석이다.
특히 '조합원 지위 양도 금지' 규제 강화에 대한 우려가 컸다. 김 위원장은 "재개발·재건축 정비구역에서 조합원 지위 양도를 금지하고 전매 제한까지 3년으로 묶으면서, 자금 여력이 부족한 원주민들은 오도 가도 못하는 처지에 놓였다"고 지적했다. 이는 시장의 퇴로를 막아버려 건전한 손바뀜조차 불가능하게 만드는 '동맥경화'를 유발한다는 것이다.
"33만 호 공급? 그린벨트 안 풀면 '우주에서 온 공약'일 뿐"
정부가 제시한 '2030년까지 서울 33만 호 공급' 목표에 대해서도 김 위원장은 "구조적으로 불가능한 수치"라고 잘라 말했다. 그는 "서울시 가용 부지는 이미 한계에 달했다. 관공서를 허물거나 공원을 없애지 않는 한, 자연녹지(그린벨트) 해제 없이 공공주도의 주택공급은 물리적으로 불가능한 목표"라고 설명했다.
실제 서울시가 주택공급 산정기준을 정부와 같이 '착공'으로 통일하여 산정한 결과, 2031년까지 약 31만 호 공급이 가능한 것으로 나타났다. 다만 이는 공공주도가 아닌, 현재 진행 중인 재개발‧재건축 사업장을 중심으로 한 '민간주도' 방식이다. 김 위원장은 "정부의 발표는 실무를 모르는 누군가가 책상머리에서 만든, 마치 '우주에서 온 사람'이 짠 듯한 비현실적 정책"이라고 꼬집으며, "무리하고 모호한 정책을 남발하기 보다 실현 가능한 재건축·재개발 활성화가 답"이라고 강조했다.