정부가 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행 등 전방위적인 대출 옥죄기에 나섰지만, 서울 핵심지의 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 일각에서는 현행 금융 규제가 '두더지 잡기'식 처방에 그치고 있다는 비판과 함께, 근본적인 시장 안정을 위해서는 '보유세' 카드를 꺼내야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다.

"빚으로 돌려막는 시장, 이미 임계점 넘었다"

한국부동산원 및 시장 동향에 따르면, 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 강남 3구와 마포, 용산 등 선호 지역의 신고가 행진은 멈추지 않고 있다. 규제가 강화되면 현금 부자들만 남거나, 규제가 덜한 지역으로 수요가 옮겨가는 '풍선 효과'만 반복되고 있는 실정이다.

부동산 전문가인 이광수 광수네복덕방 대표는 최근 유튜브 채널 '부티플'을 통해 현재 상황을 "유동성의 한계에 도달한 시장"이라고 진단했다. 그는 "지금 가계 대출은 절대적인 규모가 늘어나기보다, 기존의 빚이 돌고 도는 회전 속도만 빨라진 상태"라며 "누군가 더 큰 빚을 내서 받아줘야 유지되는 시장 구조는 이미 임계치에 도달했다"고 경고했다.

단순히 대출 한도를 줄이는 것만으로는 '지금 사야 한다'는 심리와 공급 부족에 대한 불안감을 잠재우기 역부족이라는 지적이다.

매물 잠김이 부른 가격 왜곡…"대출 규제만으론 한계"

전문가들은 집값이 비정상적으로 높은 이유를 '매물 잠김'에서 찾는다. 서울시의 재건축 규제 완화 기대감 등으로 집주인들이 매물을 거둬들이면서, 소수의 거래가 가격 전체를 끌어올리고 있다는 분석이다.

이광수 대표는 "경제 성장률은 둔화하는데 집값만 오르는 기형적인 디커플링(탈동조화) 현상이 지속되고 있다"며 "정부가 대출을 막아 수요를 일시적으로 억누를 수는 있어도, 시장에 매물이 나오지 않는 한 가격 하락은 요원하다"고 꼬집었다.

실제로 다주택자나 고가 주택 보유자들은 양도세 중과 유예 등으로 버티기에 들어간 상황이다. 파는 것보다 보유하는 것이 이득이라고 판단하기 때문이다. 이 때문에 거래량은 말랐는데 호가는 떨어지지 않는 '거래 절벽 속 상승'이라는 기현상이 나타나고 있다.

"결국 해법은 세금…보유세로 매물 유도해야"

결국 시장을 정상화하기 위해서는 집주인들이 물건을 내놓게 만들어야 하며, 이를 위한 유일하고 강력한 수단은 '세금'이라는 주장이 제기된다.

이광수 대표는 "집값이 의미 있게 하락하고 안정을 찾으려면 집주인이 스스로 물건을 시장에 내놓아야 한다"며 "보유세 부담을 현실화해 다주택자와 고가 주택 보유자들이 매물을 내놓도록 유도하는 것이 가장 효과적인 정책"이라고 강조했다.

그는 이어 "세금 정책의 변화 없이 금융 규제만으로는 30대 영끌족의 진입만 막을 뿐, 자산가들의 버티기를 깰 수 없다"며 "향후 부동산 시장의 향배를 가를 핵심 변수는 금리가 아닌 세금 정책이 될 것"이라고 전망했다.

지금 한국 부동산 시장은 중대한 기로에 서 있다. 빚으로 쌓아 올린 모래성이 무너지기 전에, 정책 당국이 '세금'이라는 근본적인 수술 칼을 꺼내 들지 시장의 이목이 쏠리고 있다.