경기도 남양주시 알짜 재개발 사업인 퇴계원2구역의 시공사 선정이 출발부터 불법 논란에 휩싸였다. 입찰에 참여한 한 건설사가 시공사로 선정될 시 세대당 약 5000만원을 제공하겠다는 건데 이름만 다를 뿐 사실상 ‘이사비 편법 대여’라고 업계 전문가들은 한 목소리를 내고 있다. 

퇴계원2구역 정비사업위원회는 이달 18일 오후 2시 시공사 선정을 위한 입찰을 마감하고 두산건설과 우미건설이 응찰하면서 입찰이 성료되었다고 19일 밝혔다. 

그러나 마감 직후 양사의 사업참여제안서가 공개되면서 중대한 문제가 지적되고 있다. 

▶ ‘이사비’의 또 다른 이름 ‘사업촉진비’, ‘민원처리비’, ‘노후주택 유지보수비’…이름은 달라도 불법은 동일

두산건설은 자사의 사업참여 제안서에 ‘사업촉진비 100억원을 정비사업위원회에 제공하겠다’고 밝혔다. 세대당 약 5천만원씩 지급하겠다는 것인데 업계에서는 이 제안의 위법성을 한 목소리로 지적하고 있다.

국토교통부 고시 제2018-101호 정비사업계약업무처리기준 제30조 건설업자 등의 금품 등 제공금지 등 ①항에는 ‘건설업자 등은 이사비, 이주촉진비 등 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다’고 명기되어 있다. 

관련 규정을 어길 경우 여러 소송에 휘말려 사업이 지연되고 공사비, 금융비 등 제반 비용이 상승해 조합원들의 피해가 극심해질 수 있기 때문이다.

일례로, 부산의 한 재개발 구역에서 입찰한 시공사가 ‘민원처리비’ 명목으로 조합원당 3천만원씩 제안한 것이 문제가 돼 약 3년간 소송해결에 시간을 허비했다. 

반포 1, 2, 4주구 재건축과 한남3구역 재개발에서도 이사비 관련 위법성 논란이 있어 국토부, 서울시가 나서 이사비 지급 금지와 입찰 무효 등 강경한 조치를 내리기도 했다.

업계 한 전문가는 “입찰 자격 박탈까지 이어질 수 있는 중대한 위반에 대해 정비사업위원회의 엄중한 조치가 필요하다”며 “관리감〮독 책임이 있는 국토부와 남양주시의 적절한 행정지도가 있어야 할 것”이라고 말했다.

▶ 건설사의 취약한 재무구조와 위법적 사업비…HUG 보증 받을 수 있을까? 

문제는 또 있다. 위법성 논란이 있는 사업비 차입에 대해 주택도시보증공사(이하 HUG)가 지급 보증을 거부할 경우 사업촉진비를 포함한 제반 사업비에 대한 PF가 발생할 수 없다는 것.

근래 들어 HUG가 지급보증 시 건설사의 재무상태를 더욱 꼼꼼히 살펴보기 때문에 부채비율이 400%를 웃도는 건설사가 HUG의 보증을 통해 위법한 사업비를 끌어오기 어렵다는 게 업계 중론이다. 

올해 두산건설의 시공능력평가 순위는 35위로 작년 대비 10계단 이상 떨어졌다. 시공능력 평가액도 지난해 보다 27% 감소하는 등 회사의 재무구조가 불안정해 HUG의 지급 보증도 낙관할 수 없다는 것이 업계의 전망이다.  

이 밖에도 퇴계원2구역 정비사업위원회는 법적 요건을 갖추지 못한 임의단체이기 때문에 근본적으로 사업비 수령이 불가능하다고 지적하고 있다.

한편, 두산건설은 조합원 분담금도 계약금과 중도금 없이, 잔금 100%를 제안했으나 신탁방식에 맞지 않다고 업계 전문가들은 지적하고 있다. 일반 조합방식에서는 건설사가 손해를 보더라도 시공권 확보를 위해 내놓을 수 있는 분양방법이지만 신탁방식에서는 분양에 관한 업무를 신탁사가 수행하기 때문에 실행되기 어려운 제안이라는 것. 

퇴계원2구역 재개발 사업은 퇴계원읍 퇴계원리 109-8번지 일원 구역면적 19,383㎡에 공동주택 405세대를 공급하는 사업이다. 2021년 3월 정비구역 지정되고, 대한토지신탁이 사업시행자로 지정되었고 2023년 3월 사업시행인가 고시되었다.

이 구역은 7월 31일 1차 입찰 마감 당시 두산건설이 제출했던 사업제안서를 돌연 회수해 가는 소동을 빚으며 한차례 유찰되었다.